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房产新闻_夏磊:钱流进房地产了吗?

房产新闻 2019-06-02 17:34174未知admin
2018年下半年以来,为支持实体经济和中小企业发展,货币政策由紧转松,并着力疏通货币政策传导机制。2019年第1季度,社融企稳回升,从宽货币向宽信用传导逐步见效。从量上看,1季度合计新增社融8.18万亿,同比多增2.34万亿,合计新增信贷5.81万亿,同比多增9465亿元;从价上看,各主要渠道融资成本均有小幅下降。在宽货币向宽信用传导的过程中,资金是否流向了房地产行业?  宽货币能否传导至宽信用,取决于两个因素:一是监管力度是否严格,二是信贷需求是否旺盛。前者决定信贷投放的难易程度,后者反映融资意愿和融资能力。目前来看,货币政策已连续12个月宽松,流动性充裕,但房地产行业始终处于严监管状态。2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。  房地产融资并未开闸,资金难以大量流向房企。(1)银行信贷门槛仍较高,开发贷实行白名单制度,严格要求项目满足“四三二”条件,不允许资金跨区域使用。(2)非标融资受限,2017年12月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产;2018年1月委贷新规封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷等行为;2018年5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。(3)信用债发行用途受限,房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,目前只能借新还旧,不得用银行间票据偿还公司债。(4)海外债监管加强,2018年5月,发改委明确表示,房企境外发债主要用于偿还债务,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。  近期房企融资规模回升,主要是借新还旧。截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿,预计将在2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。但2019年房地产销售增速明显放缓,前3月销售额同比增速5.6%,较去年同期下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。以信用债为例,2019年第一季度合计融资1810亿,同比大幅增长40.5%,但净融资规模仅为574亿,同比下滑41.6%,这说明房企融资并未有实质性改善。  近期房企融资成本下降,主要受益于无风险利率降低。2018年7月份以来,货币政策持续宽松,流动性扩张导致无风险利率下行,推动社会整体融资成本下降,房企融资也因此受益。信用债平均发行利率从2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%,其中AAA级公司债降幅最为明显,2019Q1仅为4.8%,较2017Q4的历史高点下降了1.5个百分点。资产支持证券平均利率从2018Q2的5.9%持续下降至2019Q1的5.3%。信托平均融资成本从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。  银行信贷小幅回暖。由于非标转标、资金回表,叠加宽信用政策,银行信贷额度更加宽松。2019年前3月,房地产开发资金来源中国内贷款同比小幅增长2.5%,占比较2018年底增加3.8个百分点至18.3%。贷款利率仍高于基准利率,上市国有房企开发贷利率一般上浮10%左右,大型上市民营房企上浮40%左右。  非标转标趋势明显。受资管新规、委贷新规影响,银行非标资产规模快速降低。2018年,房企非标融资新增余额占比仅1%,较2017年回落13个百分点,其中委贷规模快速减少,2018年房地产委贷余额估计减少1.6万亿。表外回表,2018年银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升12和2个百分点。  信托规模回升,但融资门槛并未降低。2019年3月,房地产集合信托融资889亿,环比上涨78.9%,房企信托融资规模回升。但融资门槛仍延续2018年下半年以来收紧态势,一般要求房企销售排名前50、抵押物充足且优质等。融资成本小幅回落,从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。  公司债规模大幅上升,成本下降。从单季数据看,2018Q3-2019Q1均在860亿以上,房产新闻是2018Q1-Q2的2倍,是2017Q1-Q4的4倍。这并非发行条件放松,而是大量借新还旧。经测算,2015-2016年集中发行的公司债将在2019-2021年集中到期,规模分别为4454亿、5323亿和8720亿。此外,由于流动性宽松导致无风险利率下降,房企公司债融资成本也有小幅下降,房产新闻以AAA级公司债为例,2019Q1仅为4.8%,较去年同期下降1.1个百分点。  资产支持证券火爆后降温。2018年以来,由于传统渠道持续收紧,资产证券化成为房企盘活存量资产、进行融资的重要手段,2018年全年融资2614亿,同比增长84.8%。2019年1月延续火爆趋势,但从2月以后,多家房企ABS发行被中止审核,融资规模迅速下降,2月仅融资39.1亿,降幅高达72.5%,3月虽有所回升,但不及之前。  海外债规模持续攀升,成本小幅下降。2016年930以来,境内融资持续收紧,房企转向海外债,2017年合计发行2998亿元,是2016年5倍,2018年继续增长7.7%,合计融资3230亿元。2019年第一季度海外债规模持续攀升,合计融资1507亿,是去年同期的2.3倍。主要在于近期债务密集到期,房企大量发债用于借新还旧。融资成本小幅下降,以雅居乐为例,2018年6月的美元债利率为8.55%,2019年3月降至6.7%。  个贷利率持续下降、规模小幅上升。2018年10月以来,全国房贷利率持续下降,首套房从5.71%下降至2019年3月的5.56%,二套房从6.07%下降至5.89%。受利率下降影响,房产新闻2019年第一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿,但由于首付比并未调整,新增余额同比仅小幅上涨7.0%。   重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。  据中原地产研究中心统计数据,自2018年6月10日到2019年5月29日,北京(楼盘)合计入市限竞房项目达到了50个,合计75...[详细]   日前,太古地产、大悦城纷纷出售旗下商业项目股权,与此同时,房产新闻一早便摆出全身而退姿态的李嘉诚也正式出售其在上海持有的最后一个商业地...[详细]   按照最新计划,首都医科大学附属北京安贞医院通州院区将于今年开建。据悉,这是所有新建医院中规模最大的,建设规模约38.5万平方米...[详细]   “北三县楼市”一直是环京区域对政策最为敏感的区域,2018年的限购政策曾一度使环京楼市陷入冰点。然而随着今年2月《通州区总体规...[详细]   上周北京新建住宅市场成交回落。据北京中原的统计数据,上周(5月20日-5月26日)北京新建住宅市场(不包括回迁房,剔除共有产权...[详细]   市住建委今天发布,为进一步规范本市公共租赁住房配租及租后管理,维护租赁当事人合法权益,市住建委会同市市场监督管理局起草了《北京...[详细]   日前,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)...[详细]   早在2011年北京推出公租房的时候,就明确公租房租金标准应略低于市场标准且实行动态调整。之后的多年里,公租房的租金一直没有调整...[详细]   2020年,正成为楼市最关键的一个年份。之前各地发布棚改政策时,2020年就是一个重要时间节点,到2020年时各地的棚户区改造...[详细]   为营造最宽松、最灵活的引才环境,天津滨海新区日前出台“海河英才经办指导意见”,进一步放宽人才引进落户条件,并叠加实施储备人才住...[详细]   北京城市副中心近两年已安排了近500项重大项目,投资超过2000亿元,今后三年将实施1000余个重点项目,投资超过万亿元。下一...[详细]   问题一网友wave:亦庄中铁建项目有什么进展了吗?亦庄中铁建项目,也就是之前的西派公馆,目前已更改案名为中国铁建·国际公馆,由...[详细]   这个户型您没见过89㎡三居双卫户型图禧悦学府项目这个89㎡“阳光三居”户型,被各位大V忽视,但确是买房人看准的关键...[详细]   为进一步规范本市公共租赁住房配租及租后管理,维护租赁当事人合法权益,市住建委会同市市场监督管理局起草了《北京市公共租赁住房租赁...[详细]   刚结束的门头沟区教育峰会,权威公布了一个重磅消息:“三年内,门头沟区将会引进至少一所高等院校。”门头沟的“大学梦”即将实现。引...[详细]   占据不可复制的西贵三环是何种体验?2019年11月中旬,金融街•融府项目迎来了首次开盘。坐落于丽泽商务区与西三环交汇的地段,闻...[详细]   《管子·度地》中用“内为之城,外为之廓”描述城市的原始形态。经过千百年的进化与演变,如今的城市形态已经发展成为人口高度集中、行...[详细]   如果说区域是房产核心价值所在,那么在世界一线城市北京,有这样一个国家级园区内的项目,她集万千宠爱于一身,倡导“绿色、健康、科技...[详细]   别墅产品销售周期长、去化难度大,是业内外的普遍共识。然而,位于北京奥北别墅区的金隅上城郡,却是别墅产品的例外,该项目不仅仅多次...[详细]   700w-1000w,很多北京(北城)买房人最近纠结于三个选择:朝阳区华樾北京的精致三居、中海望京府139的四居,以及昌平科学...[详细]   10月27日 - 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